現(xiàn)在西湖邊，解放路以南，延安路以西，有一個(gè)商場，叫解百新元華，估計(jì)很多看杭州人都知道，新杭州人也知道，估計(jì)知道的沒那么多，因?yàn)?/a>你不怎么去，或者你幾年去不了那里一次，因?yàn)槟愀�本沒有去的理由。

　　元華商城，是一個(gè)散賣掉的商城，聽到這，你心里會咯噔一下，也許這失敗，就和這散賣有莫大的關(guān)系，你猜對了，就是散賣所致的失敗。2002年元華按照每年8%的回報(bào)率，1-2萬的售價(jià)，返租五年銷售。托管了五年，2002-2007，不停的換總經(jīng)理，后杭州大廈托管，但是也掛了，2007年11月1日這天，五年反租期到了，小業(yè)主們開始不干了，自己的收益不夠。高價(jià)買了好鋪位的小業(yè)主希望自己的租金高，而商場方卻要從整體考慮，這些位置要給大牌，那就意味著租金低，天然的商業(yè)邏輯沖突，元華關(guān)店。

　　第一次失�。河刑鞎r(shí)地利，沒有人和。財(cái)聚則人散。返租銷售導(dǎo)致商場與小業(yè)主矛盾重重?zé)o法繼續(xù)經(jīng)營，2007年，閉店關(guān)門

　　從2003年淘寶開始上線，就意味著百貨業(yè)開始被瓦解。到了，2008年解百和銀泰爭運(yùn)營權(quán)，解百拿下了元華，同年，2008年四月十日，淘寶宣布淘寶商城成立，網(wǎng)購正式品牌化時(shí)代演進(jìn)。

　　解百搶下來的元華商城，力爭十個(gè)月招商改造，于2009年低調(diào)開業(yè)，結(jié)果是不叫好，也不叫座。

　　另一邊，2009年沈國軍烏鎮(zhèn)會議，全部高管領(lǐng)命，銀泰要做購物中心，停止新開百貨。

　　2013年3月底，阿里入股銀泰，沈國軍再次調(diào)整商業(yè)策略。

　　2014年11月，銀泰的百貨開始了購物中心化改造。西湖銀泰城，慶春銀泰等先后完成改造。

　　晃晃蕩蕩到了2015年，全杭州的商業(yè)地產(chǎn)格局發(fā)生了天翻地覆的變化，整個(gè)城市由錢江新城的萬象城，杭州大廈形成奢侈品級的零售兩極，而以城西的銀泰城，西溪銀泰城，龍湖下沙天街，濱江星光大道等城市副中心級的區(qū)域購物中心先后開業(yè)，極大分流了原來以武林，湖濱兩大商圈的客流。人們就近完成了商業(yè)形態(tài)升級型的消費(fèi)。而湖濱的龍翔橋隨著湖濱銀泰in77購物中心的開業(yè)，再次成為湖濱商圈的焦點(diǎn)，流量據(jù)點(diǎn)。

　　沒有斑馬線的元化最好的客流應(yīng)該來自西湖那一端，但是老板們高屋建瓴，還是想著它們的高端客戶。

　　這期間，杭州大廈和解百與2014年8月完成合并，2015年3月解百董事長周力退休，杭州大廈的操盤者童民強(qiáng)成為解百的掌門人，操盤者又變成了杭州大廈的主理人。

　　依然還在百貨化的思維操盤，而杭州大廈拿下了白鹿鞋城，做了改造，意圖從規(guī)模上贏得地位，為了防守萬象城的分流，業(yè)態(tài)上杭州大廈也增加了餐飲，自己開了Lse精品超市，然而品牌手冊上，杭州大廈依舊出賣著自己：他們把餐飲，咖啡，spa這些稱之為“配套”。杭州大廈依舊，不愿意從這些配套上賺錢，他們不愿意放棄那些想進(jìn)杭州大廈的品牌，品牌商說銷售額保證的，做不完任務(wù)，品牌要自己買單，每年60億的銷售原來是這樣完成的。而萬象城，從客流上開始轉(zhuǎn)化銷售額，

　　轉(zhuǎn)回元華，2015年8月，經(jīng)過一個(gè)多月的清倉甩賣，解百元華店關(guān)門調(diào)整。

　　繼續(xù)閉店調(diào)整，朋友圈里傳，解百準(zhǔn)備重新定位成一個(gè)文藝氣息的mall。期待中，以為解百會那些大悅城做商業(yè)的手法，玩一個(gè)融合建筑空間場景，結(jié)合業(yè)態(tài)玩法，能親民的，讓年輕逛西湖的人們有個(gè)歇腳吃飯，逛逛買買的地方。

　　2016年1月20日，新元華號稱帶著新的思維和商業(yè)模式，開門試營業(yè)。

　　據(jù)披露，在新元華規(guī)劃之初，高層就設(shè)想，將所有的設(shè)計(jì)師、時(shí)尚買手店集中在一起，而不是彼此割裂、風(fēng)格違和。所以一樓的鞋包區(qū)和2樓的設(shè)計(jì)師店鋪、時(shí)尚買手店都是按照這個(gè)思路在走。

　　然而，現(xiàn)實(shí)是令人十份驚奇的。他們做到了，這文藝可不是一般的文藝，像極了展覽館，已經(jīng)有點(diǎn)藝術(shù)的感覺。似乎和購物中心沒什么關(guān)系。

　　藝術(shù)的感覺就是可遠(yuǎn)觀不可褻玩。

　　其實(shí)，這就是藝術(shù)。

走上一圈，沒有可下手的任何商品，走馬觀花后，沒有可體驗(yàn)的業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)拼拼湊湊，堆砌在一起，絲毫感覺不到這是為什么人準(zhǔn)備的商場，這2015款的解百新元華，從這第一次再度露面就知道，它早晚還要大調(diào)整，所謂買手店高逼格，沒人領(lǐng)情，因?yàn)闆]人知道啥叫買手店，高傲的百貨心態(tài)作祟，曲高必然和寡。整個(gè)mall里面，客群定位很清晰，就是高端女性，有品味又識貨，有愿意掏錢的女客，但是目標(biāo)中的女客，似乎都沒來，業(yè)態(tài)占比不像mall，品類規(guī)劃不像mall，業(yè)態(tài)規(guī)劃不像mall，消費(fèi)者溝通幾乎沒有，一個(gè)商場里都沒幾處可以休閑落座的地方，在延安路邊給了星巴克一個(gè)角，貌似便宜了sbucks。

　　杭州大廈操盤的新元華依舊是百貨的模樣，不重動(dòng)線，重陳列，重中島畫格子，雖不是像杭州大廈那樣一個(gè)鋪?zhàn)颖仨殱M足銷售額，達(dá)不到業(yè)績品牌自己買銷售額的規(guī)矩，但是這依舊是做了一點(diǎn)“配套”的百貨。

　　#這失敗的路上，繼續(xù)犯錯(cuò)：你錯(cuò)過了這個(gè)購物中心的時(shí)代，有天時(shí)地利，卻不做客流生意，不愿意服務(wù)消費(fèi)者，再次失去時(shí)代下的人和。

　　不按照人體驗(yàn)和消費(fèi)場景去規(guī)劃商場，注定了這次又走向失敗的路上：2015，購物中心時(shí)代，你還在百貨化你應(yīng)該叫mall的場所，停滯的思維和老派的操盤思路。

　　整個(gè)湖濱，在解百這一頭在商圈南頭，從西湖邊進(jìn)解百的原來ab館遠(yuǎn)不如到元華更近，新杭州人，游客們更不會突破一個(gè)沒有斑馬線的延安路去那個(gè)更加百貨化的老派解百ab做體驗(yàn)性消費(fèi)。北邊是湖濱in77，銀泰的in77的零售和負(fù)一層的餐飲，把潮牌，35歲以下品牌的入住，快捷就餐的事全干了。一個(gè)龍翔橋的地鐵口蹲在in77心臟里，流量天生，限流已經(jīng)是節(jié)假日常態(tài)。可惜了龍翔橋復(fù)建的那個(gè)盒子工聯(lián)大廈，蓋成了小商品市場，不然，這里的流量會更加集中。

　　就分流點(diǎn)給你解百吧，可惜，解百接不住，不，是你不愿意接。

　　規(guī)劃出來的新元華，湊著買手店，服飾，電器，餐飲足球俱樂部，等等，組合了三個(gè)模塊：健康運(yùn)動(dòng)，親子家庭”和“現(xiàn)代生活”，就這么開業(yè)了。

　　“這三個(gè)模塊，會像魔方一樣任意組合，重新定義現(xiàn)代商業(yè)模式。”童民強(qiáng)說，傳統(tǒng)百貨會在現(xiàn)代商業(yè)模式中找到自己的位置，成為“服務(wù)運(yùn)營商”，為這些產(chǎn)業(yè)鏈提供我們最擅長的服務(wù)，所謂“增值服務(wù)”必須和大產(chǎn)業(yè)鏈融合在一起才能水到渠成。

　　可惜了董事長的理想，陽春白雪，落地的時(shí)候，拋棄了規(guī)律，做到了一廂情愿。

　　聽起來多么的現(xiàn)代感，可惜，沒人買賬，人氣讓人感覺這里能差到什么份上？那就是負(fù)一樓，整個(gè)mall的餐飲分不在四樓和負(fù)一，四樓有個(gè)新發(fā)現(xiàn)和新白鹿，整個(gè)商場一樓至三樓的營業(yè)員和顧客加起來，都不如兩家的餐飲排隊(duì)的人多，這不得不說杭派餐飲的歷害。負(fù)一樓，連個(gè)人影也沒有。零售沒人氣，餐飲區(qū)沒有人，綠茶人家就是純吃飯，跟你商場到底你多少關(guān)系，你還有什么銷售額？

　　你連基本流量都沒有，哪里來的增值？哪里要來西湖邊健康運(yùn)動(dòng)，家旁邊的健身房解決了，親子生活，更是就近的商業(yè)解決，干嘛跑到那么遠(yuǎn)的商場，停車費(fèi)那么貴，現(xiàn)代的生活哪里都在過，到這里來做什么？

　　商圈和天然的客流才是你的核心，為什么不抓，而要做空中樓閣。

新元華入駐相關(guān)品牌

　　B1：les生活超市、豐居杭舍、研茶園、雪冰元素、熱血兄弟、牛焱火鍋、魚非魚、花與海川物料理、微辣、原味主張、御可貢茶、飛彈制面、BRATEE、探鮮、貓山王、pinlol、muse妙詩西點(diǎn)、樂莎蕾時(shí)尚甜點(diǎn)、樂刻運(yùn)動(dòng)。

　　F1：GODIVA、星巴克、lse洋東西全球購、絲綢之府、FLOWERY SMILES、Bakery&Mussels、波司登、大疆創(chuàng)新、herbs expresso、MARAIS瑪黑、DORABELLA、ARTMAD、ARTMADE藝之造、KID BLUE、VENCEDORA、seiko、Momochitl美式爆米花。

　　F2：南山市集，江南布衣、速寫等品牌設(shè)計(jì)師集合店，COCOON、SAINT LEE等品牌時(shí)尚買手店。

　　F3：僑治發(fā)型、MQ酒吧、LAKE SIDE湖179、adidas、NB、JBL、NBA、佳起、FILA（斐樂）、Skechers、evisu、futbol trend、艾力斯特（Irest）按摩椅、仕海足球俱樂部。

　　F4：味藍(lán)、新發(fā)現(xiàn)、新白鹿、MANA甘露坊、納西瓦貓米線。

　　#負(fù)一層的之死：技術(shù)犯錯(cuò)還是觀念的錯(cuò)？也許是團(tuán)隊(duì)的錯(cuò)，響應(yīng)能力差，沒有快速運(yùn)營的能力

　　負(fù)一樓呢，悲催到竟然一個(gè)連個(gè)人影都看不到。最里頭是和杭州大廈的精品超市，其余沿著外圍動(dòng)線是一圈餐飲，中間是小鋪位，有貓山王榴蓮，韓式炸雞，日式面館，西點(diǎn)，茶研園茶葉店，牛焱火鍋，先做牛排料理，微辣串串香，魚非魚火鍋，椰子飯，雪冰韓式甜品，花與海小物料理裝修結(jié)束，卻沒有人進(jìn)場營業(yè)，阿香米線聽說這里不行，就沒進(jìn)場�？芍^是有正餐，有特色餐，有人氣品牌，也有飲料飲品。

　　看這業(yè)態(tài)規(guī)劃沒問題吧？但是這不是做服裝，人吃飯需要座位的，整個(gè)元華，從開業(yè)那天起，就體現(xiàn)了老板的不友好，不愿意讓人坐下來，負(fù)一層，公共區(qū)域都沒個(gè)座位，人怎么愿意去買吃的？沒有人買吃的，其他人也不愿意追隨停下來，人氣都沒有，所以商家就走了。空空蕩蕩，似乎是老板高處不可及的心作怪：不要給我做一個(gè)美食廣場，那么鬧哄哄的，掉檔次。

　　這是技術(shù)問題，也是觀念導(dǎo)致的技術(shù)問題，導(dǎo)致人聚不起來，氣也聚不起來。

　　有問題，看到了，趕緊改啊，這過去大半年了，運(yùn)營方似乎從來沒有想辦法去調(diào)整這里，一不引流，二不開商家會想辦法，三不改進(jìn)消費(fèi)體驗(yàn)環(huán)境，四不做休業(yè)處理，檔口商家全部失守，撤離經(jīng)營，業(yè)主方也沒有圍擋圍起來，這讓后續(xù)商家如何愿意相信你們能做好這個(gè)場子？

　　這些基本的能力遠(yuǎn)不如銀泰，這不是一個(gè)招商品牌的時(shí)代，是一個(gè)運(yùn)營流量和場景的時(shí)代，解百還不醒醒？

　　前兩天羅胖的app《得到》里，聽了一個(gè)觀點(diǎn)：不是運(yùn)氣的問題，是失敗的幾率碰到了，歸結(jié)到感性的大腦里那就是運(yùn)氣怎么這么差。其實(shí)運(yùn)氣差是概率的體現(xiàn)，倒霉催的元華，真是失敗的概率太大了，跟操盤人的態(tài)度，沒有操盤過購物中心有關(guān)，觀念加技術(shù)問題。

　　這里八卦一些高層找心理安慰的故事：2015年11月風(fēng)水師傅劉啟輝受邀前往，杭州解百新元華的一間商鋪，進(jìn)行商業(yè)風(fēng)水勘察及裝修規(guī)劃。依玄空飛星計(jì)算方法，該商場竣工于2004年前，但如今全面重新整改裝修，故屬下元八運(yùn)。經(jīng)過測量該商鋪朝向?yàn)槿缮奖�向，屬地元龍，旺丁格局。�?jīng)過一系列的合理布局，如：開門方位，收銀方位，后廚方位等等。結(jié)果，風(fēng)水師傅沒有給找到火爆場面的結(jié)果，老板們失望了。

　　當(dāng)下的購物中心運(yùn)營，已經(jīng)從品類運(yùn)營，業(yè)態(tài)運(yùn)營，開始向流量運(yùn)營，客群消費(fèi)場景運(yùn)營，流量來自場景，場景決定品類，品類的選擇，動(dòng)線，空間，消費(fèi)者溝通自然而然的就出來了。

　　如果，你還不懂場景二字為何意，那么可以交給年輕人去折騰了，這個(gè)時(shí)代已經(jīng)不屬于你了，你只需要讓他們?nèi)プ�，你知道運(yùn)營結(jié)果和數(shù)字就可以了。