記者近期巡城發(fā)現(xiàn)，東城街道花園新村這一傳統(tǒng)商圈人氣逐漸回升，資源得以盤活，正在為東莞?jìng)鹘y(tǒng)商圈發(fā)展探索新路。

　　東城街道花園新村片區(qū)所占面積不大，歷經(jīng)多年建設(shè)，形成了特色鮮明的商圈，曾引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展潮流，在東莞區(qū)域商業(yè)格局中很典型。近年來(lái)，花園新村商圈商業(yè)衰落、人流減少、配套滯后。為適應(yīng)新時(shí)期的消費(fèi)需求，目前該商圈的傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目在積極轉(zhuǎn)型，新興經(jīng)營(yíng)模式嶄露頭角，產(chǎn)業(yè)性項(xiàng)目雛形初現(xiàn)。

　　輝煌

　　曾為市區(qū)最繁華商圈之一

　　花園新村商圈作為市區(qū)最早的商圈之一，為大眾所熟悉。在地域上劃分，該商圈以花園新村小區(qū)為核心，囊括小區(qū)內(nèi)67棟商品房，周邊聚集數(shù)十個(gè)樓盤小區(qū)，形成了一個(gè)大型的商圈。花園新村小區(qū)始建于1985年，由東莞市房地產(chǎn)開發(fā)總公司開發(fā)，是市區(qū)開發(fā)時(shí)間最早地產(chǎn)項(xiàng)目之一。1992年，花園新村經(jīng)市政府批準(zhǔn)劃歸東城街道管轄。

　　從商業(yè)格局上劃分，花園新村商圈具有廣泛的范疇。橫線從新河北路為起端，延伸至東城中路沿線，縱線從運(yùn)河路延伸至學(xué)院路、羅沙路一帶，該范疇屬于傳統(tǒng)意義上的花園新村商圈。將該商圈比作一個(gè)商業(yè)坐標(biāo)，花園商城廣場(chǎng)是原點(diǎn)，形成紅荔路與花園路、文華路的商業(yè)交匯。

　　花園商貿(mào)廣場(chǎng)位于商圈的核心位置，是該商圈的標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目。這里進(jìn)駐了知名的商場(chǎng)永旺百貨，由之前的吉之島商場(chǎng)改成現(xiàn)名。以花園商貿(mào)廣場(chǎng)為龍頭，花園路形成了長(zhǎng)約一公里的特色商業(yè)街，沿街分布了數(shù)百間店鋪，主打服飾、床上用品等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，在市區(qū)具有很高的知名度。紅荔路沿線主要以裝飾建材、家具燈飾為主，是東莞大型裝飾材料之地。花園路作為該商圈的主街道，形成服飾、床上用品一條街，文華路則形成飲食一條街。

　　在上世紀(jì)90年代，市區(qū)商業(yè)主要集中在莞城西城樓商圈，花園新村連接著新河北路，比鄰莞城傳統(tǒng)商圈，與后來(lái)崛起的東縱大道商圈、東城大道商圈等，形成城市級(jí)商圈，規(guī)模大、成熟度高�；▓@新村商圈在當(dāng)時(shí)消費(fèi)環(huán)境領(lǐng)先，而且很好地對(duì)接莞城優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源，使得該商圈迅速聚集商業(yè)資源，形成市區(qū)昔日最繁華的商圈之一。

　　衰落

　　消費(fèi)聚集能力減弱

　　花園新村小區(qū)在上世紀(jì)80年代建成，周邊聚集的商住項(xiàng)目雛形初現(xiàn)，花園新村一帶形成龐大的商業(yè)體系�；▓@新村商圈與莞城舊城商圈鼎力發(fā)展的格局，一直延續(xù)到約2000年，雍華庭商圈、東縱大道商圈、世博商圈等區(qū)域性商業(yè)相繼出現(xiàn)，南城的鴻福商圈、西平商圈等在近年崛起。

　　商業(yè)格局的轉(zhuǎn)移，商業(yè)氛圍的變化，帶來(lái)了不可避免的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。2000年以后，花園新村商圈由鼎盛走向衰落。處于該商圈龍頭地位的花園商貿(mào)廣場(chǎng)，早前的店鋪經(jīng)營(yíng)率很高，沿街鋪位更是一鋪難求。好景持續(xù)多年后，現(xiàn)該廣場(chǎng)一樓有不少空置鋪位，轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓率較高。廣場(chǎng)四樓原是一家酒樓，酒樓幾年前撤離后，物業(yè)一直空置著。不僅如此，近年來(lái)，商圈的沿街店鋪也出現(xiàn)了高空置率。

　　隨著大市區(qū)的擴(kuò)容，各大商圈的崛起，加上消費(fèi)人口在減少，市區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)白熱化。市區(qū)昔日規(guī)模最大的莞城舊城商圈生意減少、人氣不足，花園新村商圈受到波及。

　　花園新村商圈是由地產(chǎn)項(xiàng)目演變而成，貼近市場(chǎng)，融合市場(chǎng)，在早期具有很強(qiáng)的集聚效應(yīng)。永旺百貨至今依然是花園新村商圈最具人氣的龍頭項(xiàng)目，該公司將東莞首家門店設(shè)在這里，花園新村商圈的影響力可見一斑�；▓@新村不僅吸引了永旺百貨，同時(shí)吸引了家樂(lè)福的市區(qū)首家門店。家樂(lè)福門店設(shè)在運(yùn)河邊上，由于運(yùn)河沿岸的商業(yè)氛圍在弱化，該門店五六年前就關(guān)閉了，新門店設(shè)在花城廣場(chǎng)，也是隸屬于花園新村商業(yè)范疇。

　　近年來(lái)，不少銀行等商業(yè)機(jī)構(gòu)從花園新村撤離。銀行機(jī)構(gòu)的聚合或撤離，是反映一個(gè)區(qū)域商業(yè)變化的晴雨表�；▓@新村早期為商業(yè)旺地，各大銀行對(duì)這里非常青睞，紛紛設(shè)立支行或分理處，如今部分機(jī)構(gòu)已搬離，使得這一帶的營(yíng)商環(huán)境或多或少受到了影響。

　　花園新村商圈一直在演變與發(fā)展，但是受到了諸多因素的影響，其影響力顯然在弱化。該商圈受到了多種因素的制約，包括停車位不足、缺乏大型購(gòu)物場(chǎng)所、主力店單一、綜合配套滯后等問(wèn)題。商圈內(nèi)除了花園商貿(mào)廣場(chǎng)擁有地下停車庫(kù)，其余主要依賴路面停車，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了實(shí)際需求�；▓@新村商圈缺乏大型購(gòu)物場(chǎng)所，主力店單一，隨著其它商圈的崛起，該商圈影響力日趨下降。另外，消費(fèi)環(huán)境及綜合配套等較為滯后，難以適應(yīng)消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變同樣制約了該商圈進(jìn)一步發(fā)展。

　　轉(zhuǎn)型

　　從單一業(yè)態(tài)向多業(yè)態(tài)發(fā)展

　　近兩年來(lái)，花園路涌現(xiàn)了不少包括咖啡店、糖水店、面館等休閑消費(fèi)門店。使得單一的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)日趨完善�；▓@路沿街店鋪之前幾乎是清一色的服飾、床上用品門店，在業(yè)界知名度很高。花園路早年主打休閑服飾，形成一條時(shí)尚休閑的商業(yè)街，后來(lái)隨著床上用品門店多起來(lái)，服飾與床上用品呈現(xiàn)“平分秋色”的狀態(tài)。

　　隨著市區(qū)商業(yè)項(xiàng)目逐漸增多，消費(fèi)人流未見明顯增加，加上電子商務(wù)的影響，服飾及床上用品的實(shí)體店受到電商的沖擊。服飾店關(guān)閉了不少，至今依然受到不少影響。
　　床上用品門店同樣受到大環(huán)境的影響、電商的沖擊，不過(guò)形勢(shì)并沒有那么嚴(yán)峻。這些門店從傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榫�上線下的同步戰(zhàn)略，增強(qiáng)與市場(chǎng)接軌的能力。有商家表示，服飾店多由個(gè)體經(jīng)營(yíng)，展示的款式有限，而且售價(jià)高于電商，導(dǎo)致實(shí)體店逐漸失去優(yōu)勢(shì)。床上用品等門店之所以能支撐下來(lái)，是因?yàn)橛袕S家作為后盾，同步開展線上線下銷售。

　　從服飾及床上用品的單一業(yè)態(tài)，轉(zhuǎn)變?yōu)樾蓍e消費(fèi)等綜合性業(yè)態(tài)，這顯然是應(yīng)對(duì)電商影響，適應(yīng)市場(chǎng)的體現(xiàn)。商業(yè)街需要進(jìn)行適時(shí)改變，才能滿足多元化的消費(fèi)體驗(yàn)，聚集更多的人氣�；▓@新村商圈近年逐步豐富經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，吸引了很多年輕消費(fèi)者，讓人氣重新旺起來(lái)。業(yè)內(nèi)人士分析，這一帶有很大的潛力，關(guān)鍵在于打造好消費(fèi)環(huán)境，豐富經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，做好配套服務(wù)，不僅留住本區(qū)域的消費(fèi)人群，同時(shí)吸引其他地方的客源。

　　花園商貿(mào)廣場(chǎng)近年努力完善經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，一度掛出橫幅，宣稱引進(jìn)影院，即將開業(yè)。但是時(shí)隔一年多，影院項(xiàng)目被擱置，備受關(guān)注的消費(fèi)賣點(diǎn)沒有了下文。目前，該項(xiàng)目的四樓物業(yè)依然處于空置狀態(tài)。

　　創(chuàng)新

　　建家居全品類O2O體驗(yàn)平臺(tái)

　　在紅荔路，一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目外圍搭建了腳手架，正密鑼緊鼓裝修。該項(xiàng)目是美臣客O2O家居體驗(yàn)中心，宣稱要打造東莞首家最大家居全品類O2O體驗(yàn)平臺(tái)。

　　美臣客O2O家居體驗(yàn)中心的前身為彩怡名居裝飾材料城。當(dāng)時(shí)，隨著花園新村小區(qū)建設(shè)，這一帶掀起了地產(chǎn)開發(fā)熱，紅荔路優(yōu)勢(shì)位置突出，便形成大型裝飾材料之地，并與莞城羅沙路的裝飾材料集散地相呼應(yīng)，成為市區(qū)一個(gè)規(guī)模很大、輻射面很廣的裝飾材料展銷地帶。彩怡名居順應(yīng)時(shí)勢(shì)，助力沿線裝飾材料經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)高端化，一度成為標(biāo)桿式項(xiàng)目。可惜由于大環(huán)境變化，大約在兩年前，彩怡名居關(guān)閉了，美臣客O2O家居體驗(yàn)中心正醞釀亮相。

　　美臣客招商的建材類、家具類等經(jīng)營(yíng)內(nèi)容與彩怡名居差別不大，在家居類的經(jīng)營(yíng)范圍更為豐富些，囊括家居飾品、進(jìn)口食品、體育用品、廚房用具、品牌家電、精品陶瓷、塑膠制品等10多個(gè)種類。美臣客有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這是美臣客在東莞推出的首個(gè)項(xiàng)目，接下來(lái)將在全國(guó)范圍內(nèi)規(guī)劃建設(shè)更多O2O家居體驗(yàn)中心，開啟線上線下兩個(gè)渠道，解決了線上銷售、線下體驗(yàn)的問(wèn)題。

　　近年來(lái)，家居賣場(chǎng)不斷涌現(xiàn)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。美臣客的到來(lái)，能否帶來(lái)全新的體驗(yàn)，能否帶來(lái)人氣的聚集，受到了外界的關(guān)注。該公司稱，家居飾品受到網(wǎng)購(gòu)渠道沖擊。在一些電商平臺(tái)上，經(jīng)�？梢哉业脚c線下的同類型產(chǎn)品，并具有較強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。無(wú)法形成品牌的差異化，性價(jià)比也不高，是造成線上家居飾品銷售難的一個(gè)原因。

　　美臣客是否能夠聚集客源、財(cái)源、資源，不久將見分曉�？梢钥隙ǖ氖�，該項(xiàng)目帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)新模式，對(duì)于花園新村商圈盤活商業(yè)街資源，激活更大的發(fā)展空間，具有一定的啟發(fā)意義。莞城是東莞商業(yè)的發(fā)源地，莞城商業(yè)至今占據(jù)一席之位，關(guān)鍵在于形成經(jīng)營(yíng)特色，像西正路是莞城最為繁華的街道之一，以中高檔服飾、精品店及鐘表首飾為主；向陽(yáng)路是手機(jī)一條街，規(guī)模為市區(qū)之最；金牛路段主要以汽修及零配件為主；新風(fēng)路是莞城最為傳統(tǒng)的服裝街等，均是依托特色資源進(jìn)行支撐發(fā)展。

　　與市區(qū)新崛起的商圈不同，花園新村商圈代表了一個(gè)時(shí)期的商業(yè)典型，不僅具備普通商圈的日常業(yè)態(tài)，同時(shí)擁有多條專業(yè)化商業(yè)街作為支撐，形成獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特色。在傳統(tǒng)意義上，餐飲休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)能有效增強(qiáng)商業(yè)項(xiàng)目的輻射能力，如果花園新村不斷強(qiáng)化餐飲休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，克服主力店欠缺、地段邊緣化等弊端，同樣可以發(fā)揮區(qū)域商業(yè)的聚合效應(yīng)。

　　無(wú)論紅荔路，還是花園路，或者是文華路，以及該商圈更廣泛的范疇，規(guī)�；�經(jīng)營(yíng)已形成氣候，在業(yè)界也產(chǎn)生一定的影響力。接下來(lái)，關(guān)鍵是需要借助新思維，植入新模式，不斷適應(yīng)市場(chǎng)的變化，將項(xiàng)目做精做大。

　　花園新村傳統(tǒng)商圈

　　需注入電商新元素

　　■訪談

　　東莞市政協(xié)委員梁聚峰：

　　花園新村商圈如何克服弊端，獲得更大的發(fā)展空間；如何發(fā)揮傳統(tǒng)批發(fā)街的優(yōu)勢(shì)資源聚集人氣；如何借力新上馬的商貿(mào)物流項(xiàng)目，以推動(dòng)商業(yè)資源整合發(fā)展？為此，記者采訪了東莞市政協(xié)委員梁聚峰。

　　南方日?qǐng)?bào)：花園新村商圈如何破除停車位不足、缺乏大型購(gòu)物場(chǎng)所、綜合配套滯后等弊端？

　　梁聚峰：花園新村商圈的衰落與東莞舊城區(qū)的衰落聯(lián)系在一起，兩者屬于同樣的地理方位，因?yàn)槌鞘邪l(fā)展重心開始轉(zhuǎn)移，逐漸失去了銀行、醫(yī)院等優(yōu)勢(shì)資源，缺乏了產(chǎn)業(yè)支撐，另外與東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重心轉(zhuǎn)移也是有關(guān)的。
　　商圈衰落，關(guān)鍵是人流不足，要聚集人流，不妨從多方面入手。可以將鄰近商圈的閑置土地等加以改造，開辟為停車位，或者建設(shè)新建項(xiàng)目，確保停車位充裕。該區(qū)域的道路為早期建設(shè)，交通承載量有限，可以多設(shè)置驛站或單車租賃點(diǎn)，與傳統(tǒng)交通進(jìn)行銜接，使得這一帶成為休閑的購(gòu)物去處。另外，這一帶有一些道路，但是并非四通八達(dá)，關(guān)鍵要做好交通銜接工作，克服交通短板。
南方日?qǐng)?bào)：花園新村商圈有專業(yè)的商業(yè)街作為支撐，包括形成了服飾及床上用品一條街、飲食一條街、裝飾材料集散地等，如何借力傳統(tǒng)資源聚集人氣？

　　梁聚峰：城市在擴(kuò)容，商圈在外遷，花園新村商圈之所以沒有很大的衰落，依然保持著吸引力，關(guān)鍵就是有些傳統(tǒng)商業(yè)街資源作為支撐，支撐著這一帶慢慢穩(wěn)定發(fā)展，聚集人氣�；▓@新村在一定程度上屬于舊城，這顯然跟舊城出現(xiàn)空心化的趨勢(shì)是有關(guān)聯(lián)的，花園路之前曾將飲食全部遷出，其實(shí)對(duì)人氣影響是很大的。

　　花園新村一帶需要進(jìn)一步發(fā)揮傳統(tǒng)商業(yè)街的集聚效應(yīng)，不斷提升品質(zhì)，在轉(zhuǎn)型升級(jí)新的業(yè)態(tài)、新的經(jīng)營(yíng)模式方面，可以進(jìn)行更多的嘗試，往傳統(tǒng)商業(yè)注入電商等新元素。這一帶在整體發(fā)展上處于較為停滯的狀態(tài)，需要做好整體的規(guī)劃與建設(shè)，尤其加快“三舊”改造，將周邊區(qū)域進(jìn)行融合發(fā)展。

　　南方日?qǐng)?bào)：花園新村商圈內(nèi)的一些商貿(mào)物流項(xiàng)目即將上馬，不僅聚集人氣，同時(shí)帶來(lái)了全新的經(jīng)營(yíng)模式�；▓@新村如何以產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目推動(dòng)商業(yè)資源整合發(fā)展？

　　梁聚峰：花園新村與高埗、石碣僅一河之隔，東江對(duì)岸建成了不少樓盤，逐漸聚集了人氣，對(duì)于花園新村商圈的傳統(tǒng)商業(yè)街有積極的帶動(dòng)作用，包括裝飾材料采購(gòu)、飲食體驗(yàn)、休閑購(gòu)物等，花園新村對(duì)周邊的商住項(xiàng)目形成配套服務(wù)。

　　花園新村一帶具有發(fā)展物流、批發(fā)的優(yōu)勢(shì)條件，本來(lái)已有很好的基礎(chǔ)，加上一些新項(xiàng)目上馬，不僅留住人流，同時(shí)會(huì)聚集人流。只要周邊的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目旺起來(lái)，花園新村就會(huì)旺起來(lái)。綜合多方面的條件，這里不適合做太大型的商業(yè)項(xiàng)目，反而可以做好配套性的服務(wù)，比較適合走中端道路，打造休閑產(chǎn)業(yè)。這一帶適合打造創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)，畢竟這里的空間有限，建設(shè)密集比較大，而打造文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目并非要占地很大，這里比鄰老城區(qū)，有一定的文化氛圍，政府可以給予更大的扶持力度，助力這種產(chǎn)業(yè)模式得以實(shí)施。

　　借力產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目促商圈改造升級(jí)

　　■記者手記

　　在東城中路與文華路交匯處，東城國(guó)際食品交易中心已接近完工，目前正在招商中。該項(xiàng)目總占地8萬(wàn)平方米，分兩期開發(fā)。按照規(guī)劃，該項(xiàng)目將打造成為目前東城規(guī)模最大，規(guī)劃最完善、地段最好、潛力最大的食品批發(fā)市場(chǎng)。

　　城市擴(kuò)容發(fā)展，消費(fèi)人群外遷，新區(qū)域成為城市發(fā)展的重心，這已是大勢(shì)所趨�；▓@新村商圈屬于傳統(tǒng)商圈，由于為早期規(guī)劃建設(shè)，考慮的層面受限，導(dǎo)致了消費(fèi)環(huán)境、配套服務(wù)等方面凸顯了弊端，一度出現(xiàn)商業(yè)衰落、人流外遷等困境。像東城國(guó)際食品交易中心等新項(xiàng)目崛起，將為穩(wěn)住花園新村商圈的消費(fèi)要素，發(fā)揮積極的作用。

　　花園新村需要更多聚集人氣的商貿(mào)項(xiàng)目，不止是一個(gè)消費(fèi)項(xiàng)目，更是一個(gè)留住人流、聚集人流的平臺(tái)，將吸引人流、車流、資源流，使得這一帶保持著發(fā)展的活力�；▓@新村擁有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的配套資源，如今借力新項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，將發(fā)揮產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的帶動(dòng)作用，有利于穩(wěn)住商圈的人流資源、助力商圈保持吸引力。

　　花園路、紅荔路、文華路等特色商業(yè)街，為東城的商業(yè)發(fā)展鋪墊了基礎(chǔ)。順著花園新村，沿著運(yùn)河、東江邊，物流商貿(mào)項(xiàng)目的布局，有助于東城的產(chǎn)業(yè)升級(jí)、區(qū)域商業(yè)的提升。東城早前謀劃在運(yùn)河沿線積極打造大物流經(jīng)濟(jì)帶，借助運(yùn)河整治和城市軌道交通R2線建設(shè)，不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施，整合各類物流資源，盡快形成專業(yè)化、社會(huì)化、現(xiàn)代化的物流服務(wù)體系。

　　在新常態(tài)下，東城依托扎實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，突出的優(yōu)勢(shì)條件，加快加快生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展，編制生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，重點(diǎn)推動(dòng)研發(fā)設(shè)計(jì)、物流配送、金融服務(wù)、外貿(mào)服務(wù)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展。尤其是抓住石龍火車站開通國(guó)際貨運(yùn)專列、軌道R2線年內(nèi)通車等機(jī)遇，打造莞龍路現(xiàn)代物流黃金通道。以產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目推動(dòng)資源整合發(fā)展，在花園新村商圈的改造升級(jí)中，體現(xiàn)更大的助推力與凝聚力。（A03）