近日，中山兩大寫字樓項(xiàng)目陸續(xù)推出電商計(jì)劃，一個(gè)包裝成電子商務(wù)示范園，另一個(gè)與中山網(wǎng)商協(xié)會(huì)合作致力于打造“互聯(lián)網(wǎng)+”聚集區(qū)。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的大背景下，存量眾多的中山商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)必將會(huì)出現(xiàn)類似的新運(yùn)營(yíng)模式。但商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型道路并不好走，如果不錯(cuò)開(kāi)定位、做好規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商很可能栽大跟頭。

  多個(gè)寫字樓以電商概念重新包裝

  7月27日上午，西區(qū)首個(gè)中小企業(yè)電子商務(wù)示范園在嘉華國(guó)際中心揭牌。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴筆者，示范園將以西區(qū)諸多商品批發(fā)市場(chǎng)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)、服務(wù)業(yè)為依托，召集中山有意向依靠“互聯(lián)網(wǎng)＋”、微商、電商創(chuàng)業(yè)的創(chuàng)業(yè)者（包括在校大學(xué)生）、正準(zhǔn)備發(fā)展電商的企業(yè)、已經(jīng)在電商領(lǐng)域站穩(wěn)腳跟的企業(yè)等，與“互聯(lián)網(wǎng)＋”、電子商務(wù)有關(guān)的創(chuàng)業(yè)者和企業(yè)入駐“示范園”，形成產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化、規(guī)�；�的電商集聚示范區(qū)。

  事實(shí)上，嘉華國(guó)際屬于尚湖軒的配套寫字樓。在將項(xiàng)目整體包裝為電子商務(wù)示范園之前，嘉華國(guó)際一直在銷售38—58平方米的SOHO寫字樓，均價(jià)為7800元/平方米。

  借助電商概念“升級(jí)”后，整個(gè)嘉華國(guó)際規(guī)劃建筑面積69000平方米，投資總額約5億元，分2期進(jìn)行建設(shè)，首期是現(xiàn)樓建筑，使用面積有39000平方米，入駐企業(yè)可以直接裝修后使用。后期30000平方正施工建設(shè)中，預(yù)計(jì)2017年底可交付使用。

  近期，借助電商概念包裝寫字樓的，并不止嘉華國(guó)際中心一個(gè)。位于南外環(huán)邊上約3萬(wàn)平方米的寫字樓悅創(chuàng)中心，正在進(jìn)行一個(gè)更加“大膽”的計(jì)劃——整座寫字樓交給中山市青年網(wǎng)商協(xié)會(huì)來(lái)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，目標(biāo)是打造中山的“互聯(lián)網(wǎng)+”家園，為年青人提供一個(gè)貫通電子商務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。

  記者了解到，悅盈新城聯(lián)合青年網(wǎng)商協(xié)會(huì)已經(jīng)進(jìn)行了諸多探索。首先，打造一個(gè)創(chuàng)業(yè)者的孵化器，在這個(gè)孵化器里，有公共辦公室、公共會(huì)議室等，創(chuàng)業(yè)者可以根據(jù)自身情況自由選擇租用辦公設(shè)備，可以是一張辦公桌，也可以一個(gè)時(shí)段內(nèi)的辦公室使用權(quán)，方便靈活；其次，還專門成立了一個(gè)近1000平方米的攝影基地，專門為經(jīng)營(yíng)網(wǎng)店的創(chuàng)業(yè)者提供專業(yè)化的攝影服務(wù)。

  另外，針對(duì)創(chuàng)業(yè)者普遍缺乏資金的情況，悅盈新城還引入包括軟銀中國(guó)等專業(yè)的投資人，為雙方搭建合作平臺(tái)，為創(chuàng)業(yè)者提供融資機(jī)會(huì)。

  部分電商產(chǎn)業(yè)園先行試水成效不佳

  事實(shí)上，早于2013年，在被列為中山電子商務(wù)示范鎮(zhèn)的沙溪，就已經(jīng)出現(xiàn)中山首個(gè)以電商為主題的商業(yè)地產(chǎn)——大自然廣場(chǎng)。該項(xiàng)目給自己定位是中山首席O2O網(wǎng)商綜合體，開(kāi)盤發(fā)售后首次推出55年商業(yè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)。

  在當(dāng)時(shí)，按照該項(xiàng)目的說(shuō)法是，大自然廣場(chǎng)區(qū)域一帶集龍瑞服裝批發(fā)市場(chǎng)、云漢布匹市場(chǎng)、隆都區(qū)域等服裝商圈，具有成型的專業(yè)市場(chǎng)，大自然網(wǎng)商中心將依托產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，利用電商手段進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

  圍繞著電商這個(gè)主題，該項(xiàng)目的招商只面向電商企業(yè)，內(nèi)部規(guī)劃有上市孵化區(qū)、電商品牌區(qū)、創(chuàng)業(yè)精英區(qū)、商業(yè)配套區(qū)等4大區(qū)域，配套專業(yè)攝影電商美工、電商轉(zhuǎn)化推廣、電商技術(shù)支持、電商金融服務(wù)等10大服務(wù)。

  如今離該項(xiàng)目開(kāi)盤已經(jīng)過(guò)去近兩年，但從記者走訪的情況來(lái)看，該項(xiàng)目最初的許多規(guī)劃并未能很好落地，電商綜合體的定位未能得到很好發(fā)揮。

  在去年，位于東區(qū)的達(dá)興豪苑，最初對(duì)外招商時(shí)也曾打出“中山電商集散地”、“樂(lè)城邦祝您成就電商世界名店”的條幅。從其規(guī)模與定位來(lái)看，打造電商集聚區(qū)的意圖也十分明顯。但其電商的定位僅僅持續(xù)了幾個(gè)月，就已經(jīng)“改旗易幟”。

  率先以電商概念做包裝，但成效卻并不顯赫，電子商務(wù)+寫字樓的路子為何難走？

  “電子商務(wù)對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)造成摧枯拉朽的沖擊，建電商產(chǎn)業(yè)園引入新業(yè)態(tài)，也成為許多地方政府與開(kāi)發(fā)商合作的重要方向。但運(yùn)營(yíng)電商產(chǎn)業(yè)園不僅需要專業(yè)人才，更需要精準(zhǔn)的定位與強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力。從目前中山的情況來(lái)看，靠本土開(kāi)發(fā)商去做這些事情 顯然不具備優(yōu)勢(shì)，畢竟他們‘不專業(yè)’。”談及中山目前幾大電商產(chǎn)業(yè)園的現(xiàn)狀，西區(qū)某電子商務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人陳曉峰對(duì)記者說(shuō)道。   

  “轉(zhuǎn)型電商產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)商切勿大包大攬”

  在“電商換市”的大背景下，小欖、沙溪兩個(gè)鎮(zhèn)區(qū)作為中山電子商務(wù)示范鎮(zhèn)，已經(jīng)在規(guī)劃多個(gè)電商產(chǎn)業(yè)園。另外，近年來(lái)寫字樓市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，以至于市場(chǎng)出現(xiàn)飽和，不少開(kāi)發(fā)商也在謀求轉(zhuǎn)型，借助電商概念突圍成為他們的重要方向。為此業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來(lái)數(shù)年“電子商務(wù)+寫字樓”這一方向?qū)⒊蔀橹猩缴虡I(yè)地產(chǎn)的新走向。

  以西區(qū)為例，西區(qū)已經(jīng)出臺(tái)了《西區(qū)促進(jìn)電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)施方案》，對(duì)電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)載體、電子商務(wù)平臺(tái)、電子商務(wù)企業(yè)等進(jìn)行扶持。按照規(guī)劃，西區(qū)將力爭(zhēng)到2020年，培育2—3個(gè)電子商務(wù)基地、集聚區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)電子商務(wù)應(yīng)用普及率達(dá)到50%以上，限上商貿(mào)企業(yè)電子商務(wù)應(yīng)用普及率達(dá)到30%以上，網(wǎng)絡(luò)零售額達(dá)到社會(huì)消費(fèi)品零售總額的20%以上。

  規(guī)劃雖好，但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，如果僅僅是以概念包裝而無(wú)真正用心運(yùn)營(yíng)，將為中山的商業(yè)地產(chǎn)造成較大影響。

  中山知名業(yè)界人士張林峰坦言，電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園作為互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)商務(wù)結(jié)合的產(chǎn)物，可以將其看作全新的專業(yè)市場(chǎng)模式。因?yàn)殡娮由虅?wù)產(chǎn)業(yè)園涉及到網(wǎng)商、網(wǎng)貨，包括品牌、設(shè)計(jì)、加工、物流、融資、培訓(xùn)等諸多領(lǐng)域，是一種全新的專業(yè)市場(chǎng)模式。

  “對(duì)于中山的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在城市舊工業(yè)區(qū)、舊廠房等基礎(chǔ)上進(jìn)行更新改造，以‘騰籠換鳥(niǎo)’的方式建立電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園，不僅有助于城市、區(qū)域破解發(fā)展空間束縛、彌補(bǔ)工業(yè)下降空間，也有助于自身在中山尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。”張林峰也認(rèn)為，如果開(kāi)發(fā)商真涉及商業(yè)地產(chǎn)，就必須將專業(yè)的事情交給專業(yè)的人去做，而不是大包大攬，或者以概念去“忽悠”消費(fèi)者。

  “前景雖好，做好并不容易。但在‘互聯(lián)網(wǎng)+’的背景下，中山的商業(yè)地產(chǎn)必將會(huì)出現(xiàn)新的運(yùn)營(yíng)模式，尤其是目前市場(chǎng)存量眾多，如果不錯(cuò)開(kāi)定位、做好規(guī)劃，這些失敗項(xiàng)目或?qū)⒂绊懼猩缴虡I(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。”張林峰說(shuō)道。