互聯(lián)網(wǎng)和智能手機(jī)的普及、低成本的物流和配送服務(wù)有力地推動了在線零售業(yè)的快速發(fā)展，這導(dǎo)致中國零售業(yè)正在發(fā)生變化。受此影響，中國零售地產(chǎn)格局也在生變。

　　私人房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球日前發(fā)布研究報告，指出電子商務(wù)方興未艾讓百貨業(yè)進(jìn)退維谷，為了應(yīng)對電商發(fā)展，越來越多的百貨業(yè)引入餐飲、影院、兒童體驗項目，購物中心化越發(fā)明顯。但此舉受到消費能力的影響，在二三線城市效果有限，這讓中國零售地產(chǎn)項目經(jīng)受更大的考驗。

　　高緯環(huán)球亞太區(qū)零售地產(chǎn)服務(wù)部董事總經(jīng)理豪建思表示：“中國的零售市場舉世矚目，未來幾十年將依然如此。更廣闊的地域空間、更龐大的人口基數(shù)以及零售業(yè)線上線下更深層次的結(jié)構(gòu)，使得中國零售市場瞬息萬變，與此同時，市場成熟度也在突飛猛進(jìn)。中國零售市場的一些弱點會在2014有所暴露，同時市場的優(yōu)勢和亮點將更加凸顯。”

　　電商改變百貨業(yè)

　　目前，中國實體店零售商家正深切地感受著來自網(wǎng)購的壓力。然而，實體商家并不一味地排斥電子商務(wù)，相反其試圖把電商納入自己的商業(yè)模式，因為電子商務(wù)可以為消費者在產(chǎn)品認(rèn)知、下單和取貨等方面提供更多的選擇。

　　“全渠道”零售時代已經(jīng)來臨。這種“線上購物、實體店提貨”服務(wù)在美國越來越受青睞。在歐洲，這種模式發(fā)展更加迅猛。帶有中國特色的類似服務(wù)有可能在中國的零售市場開始發(fā)展。

　　電商的發(fā)展讓百貨業(yè)進(jìn)退維谷。雖然早在幾十年前歐美就出現(xiàn)了“百貨商店的衰亡”的言論，但是直至最近幾年中國龐大的百貨業(yè)依然表現(xiàn)良好。然而，伴隨著主要的百貨運營商的快速擴(kuò)張，總體上看百貨銷售額同比增長自2012年以來逐漸呈現(xiàn)下降趨勢，甚至某些百貨商家銷售額同比出現(xiàn)負(fù)增長。

　　高緯環(huán)球認(rèn)為：隨著購物中心的繼續(xù)發(fā)展，未來2~3年百貨的影響力將進(jìn)一步下降。百貨若想獲得成功，或者依賴極佳的區(qū)位和歷史積淀，或者將百貨購物中心化為零售主力店創(chuàng)造更多空間，或在某些領(lǐng)域變得更加專長。

　　面對電商的沖擊，百貨業(yè)開始向購物中心轉(zhuǎn)型，這讓中國超大型購物中心發(fā)展熱潮持續(xù)。

　　2013年大約有150個購物中心在內(nèi)地的主要城市陸續(xù)開業(yè)，平均建筑面積達(dá)到8萬平方米以上，使得中國購物中心建設(shè)在世界上遙遙領(lǐng)先。全球經(jīng)驗表明很多超大型購物中心面臨著一系列問題�？罩妹娣e是超大型項目經(jīng)常面對的一個難題，超大型購物中心從前期設(shè)計到后期運營都需要特別謹(jǐn)慎周密的統(tǒng)籌思考，高緯環(huán)球認(rèn)為建設(shè)超大購物中心的風(fēng)險比一般項目更大。

　　同樣是受電商影響，國際零售商在中國一改擴(kuò)張態(tài)勢，在2013年放緩了拓展節(jié)奏。相比之下，快時尚更加樂觀。

　　高緯環(huán)球零售商租戶代表團(tuán)隊亞太區(qū)董事寧孝言認(rèn)為：“中國消費者非常認(rèn)同這些快時尚品牌的“物有所值”的時尚理念，因此此類品牌拓展一直高歌猛進(jìn)。2014年快時尚品牌擴(kuò)張將依然活躍。同奢侈品品牌相比，快時尚品牌有著更能深入中國城市的潛力，最終將會在全國數(shù)以百計的城市開設(shè)店面。”

　　與零售不同，餐飲業(yè)受電商影響較小，這讓其在中國的購物中心里成為非常重要的元素。在部分零售業(yè)態(tài)放緩擴(kuò)張步伐時，餐飲商家的拓展擴(kuò)張卻顯得信心十足。以上海為例，從歷史上看餐飲在購物中心的比例一般在15%~20%之間。但最近部分購物中心的餐飲租戶占比高達(dá)40%。在一些新興區(qū)域和新開業(yè)項目，餐飲商家，尤其是連鎖快餐、咖啡店以及大型的本土餐廳的進(jìn)駐，成為提高入駐率和吸引客流的關(guān)鍵。

　　消費者左右零售物業(yè)

　　由于零售環(huán)境的變化，更多體現(xiàn)品質(zhì)生活的品牌對于進(jìn)入中國市場充滿信心。同時，一些購物中心如K11、上海嘉里城和北京的僑福芳草地等最近也在購物中心經(jīng)營上更加強(qiáng)調(diào)品質(zhì)生活這一概念。

　　高緯環(huán)球零售商租戶代表團(tuán)隊董事古莎若表示：“雖然市場還需要充分的時間來驗證這一營銷策略對銷售業(yè)績的影響，但是對于那些追求全方位購物體驗的消費者而言，很顯然這些購物中心變得越來越有吸引力。”

　　在奢侈品領(lǐng)域，中國消費者如今在表達(dá)自己的喜好方面顯得更加自信，并愛于展現(xiàn)自己獨有的時尚風(fēng)格。僅僅在五年前，奢侈品消費者更喜歡追隨知名度高的及有明顯標(biāo)志的品牌。而現(xiàn)在許多消費者開始追求一些更加低調(diào)的牌子�，F(xiàn)在富有經(jīng)驗的消費者的消費習(xí)慣越來越貼近其他國際消費者，例如將奢侈品和快時尚混搭以及追求可以表現(xiàn)自己個性的小眾品牌。

　　在高緯環(huán)球監(jiān)測的30個主要城市中，預(yù)計未來商業(yè)面積供應(yīng)總量約為7,500萬平方米。其中，預(yù)計2014年將會出現(xiàn)超過2000萬平方米的供應(yīng)高峰，2015年的供應(yīng)也將達(dá)到約1800萬平方米的高位水平。盡管一些項目將會推遲入市，但如此龐大的供應(yīng)量會將對市場產(chǎn)生很大的影響，特別是對那些缺少經(jīng)驗的開發(fā)商。

　　在供應(yīng)過剩的情況下，中國零售物業(yè)市場兩極化將進(jìn)一步加劇。在中國消費心目中地位最高的商業(yè)街和購物中心，仍然會有強(qiáng)勁的銷售增長，因此此類商業(yè)街和購物中心的的租金將會持續(xù)增長。新建成的購物中心要想在競爭如此激烈的市場獲得成功，首先需要選擇位于城市中心的良好區(qū)位或者是交通接駁良好且現(xiàn)有競爭不太激烈的郊區(qū)位置，其次就是經(jīng)驗。

　　高緯環(huán)球顧問部中國區(qū)董事雷玉紅認(rèn)為：“有經(jīng)驗的開發(fā)商更能選擇準(zhǔn)確的位置，并選擇有著豐富的零售物業(yè)設(shè)計經(jīng)驗的建筑師，設(shè)計出更能吸引商家和顧客的項目。同時，有經(jīng)驗的開發(fā)商更有可能說服那些關(guān)鍵的的主力商家進(jìn)駐，他們也更具備在運營期間處理各種問題的能力。”

　　高位環(huán)球預(yù)計，未來兩年中國部分城市零售物業(yè)將會出現(xiàn)供過于求的情況，同時也會出現(xiàn)一些受人矚目的失敗的購物中心項目。鑒于這個背景，高緯環(huán)球研究部大中華區(qū)執(zhí)行董事林榮杰認(rèn)為：“中國政府將有可能重新思考城市規(guī)劃策略。當(dāng)前政府對零售物業(yè)開發(fā)的調(diào)控相對放松，并且可用于開發(fā)零售物業(yè)的商業(yè)用地或綜合開發(fā)用地土地很充足。政府有可能會開始收緊調(diào)控政策，更加強(qiáng)調(diào)零售地產(chǎn)的供求關(guān)系和城市整體的商業(yè)規(guī)劃。”