近些年，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)正在成為新興力量,并且迅速延伸至更為廣泛的三四線城市。

　　“三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)既不限購也不限貸，成為開發(fā)商選擇的熱土。”諸如此類的評論在業(yè)內不絕于耳。

　　三四線城市無疑是一塊誘惑極大的“蛋糕”。萬達集團、娃哈哈商業(yè)地產(chǎn)、新世界百貨等紛紛下沉三四線，尋求突破。而跨國服裝品牌進入三四線城市也已是大勢所趨。

　　然而，三四線城市的商業(yè)發(fā)展真能如想象中的順風順水嗎？　　

　　外表看起來很美　　

　　楚風由于工作原因已經(jīng)有幾年沒有回老家了，他的老家是位于蘇北的徐州。帶著從北京回來的優(yōu)越感，楚風本想跟幾個好哥們炫耀下，這幾年穿過多少品牌服裝，逛過多少高檔商場，他還特意穿了一件國際品牌的外套去參加聚會。不過到了聚會現(xiàn)場，他發(fā)現(xiàn)大家的衣服基本都屬于國外的品牌。

　　這不由得讓楚風回憶起離開家鄉(xiāng)剛去北京的時候，最流行的一定是美特斯邦威、森馬的服飾，當時這類衣服在徐州很受歡迎，因為普遍處于幾十元起步價的階段，容易被年均收入2萬元左右的徐州人接受。但是過了短短幾年時間，這些店面的生存狀態(tài)卻大不如前。

　　“要不就買件更好的，要不就去網(wǎng)上淘點便宜貨。”朋友如是說。在楚風看來，改變徐州消費習慣的很大一部分原因是因為購物環(huán)境的改變。

　　在楚風遠赴北京之前，徐州的商場屈指可數(shù)，并且大部分是傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)，購物中心少之又少。但這次回來之后，楚風看到一站式購物中心正在逐漸受到歡迎，而老式傳統(tǒng)的商場正經(jīng)歷轉型之痛。以往很知名的老商場身影漸漸淡去，但是類似某某購物中心，某某廣場逐漸成為主流。

　　不難發(fā)現(xiàn)，類似萬達廣場這樣的全國性質的商業(yè)巨頭開始搶灘徐州，商業(yè)項目如雨后春筍般紛紛出現(xiàn)。據(jù)了解，在2013年底開業(yè)的徐州云龍萬達廣場中，有約80%的品牌首次入駐徐州，包括國際快時尚H&M、UNIQLO等上百個國內外品牌。

　　是的，在幾年前，徐州還很少有人了解商業(yè)地產(chǎn)這一概念，而今天，徐州商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展十分迅猛，越來越多的知名地產(chǎn)企業(yè)把目光聚焦在徐州這片熱土：東區(qū)的云龍萬達廣場、月星環(huán)球商業(yè)廣場、金龍湖國際風情小鎮(zhèn)、泰隆商業(yè)街、世茂廣場，高鐵板塊的高鐵時代廣場、歐蓓莎國際商城，新城區(qū)的中茵廣場，西區(qū)的華廈廣場、銅山新區(qū)的圣羅蘭廣場，更不用說中心區(qū)的榮盛商業(yè)廣場、蘇寧廣場、雨潤城等項目了�！　�

　　遍地開花或成海市蜃樓

　　各大商業(yè)集團對徐州或者說是三四線城市無疑是青睞的，用楚風的話來總結就是“京城里有的咱們這兒都有”。 近日，步步高商業(yè)董事長王填便表示：“高歌猛進是今年全年的主旋律，在新增的40余家門店中，大部分都會出現(xiàn)在縣級城市，因為消費者在下沉，所以渠道也必須繼續(xù)下沉。”

　　但是，楚風在高興之余也同時也察覺到了一些問題，比如商場內過高的空置率。

　　近些年，三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)像是打了雞血一樣，迅速發(fā)展。但是，眾所周知，一個商場的建立從最初的項目選址，到后期的招商過程，以及后期的物業(yè)運營都很關鍵，其中一個環(huán)節(jié)處理不好，都會影響后面的進程。在很多三四線城市，許多開發(fā)商都是在并不具備綜合體開發(fā)經(jīng)驗的情況下進入市場。所以，接踵而至的招商難、銷售難、開業(yè)難、經(jīng)營難開始密集困擾著各地的商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　“商場里很多國際奢侈品品牌并沒有真正開業(yè)，只是在店內張貼出海報而已。”楚風感嘆，“匆匆經(jīng)過看還可以，細看之后就發(fā)現(xiàn)大牌們對三四線城市還是很謹慎的。”

　　事實上，任何事情都具有兩面性。奢侈品快速深入三四線城市有可能會丟掉一線城市。一線城市的人面對三四線城市具有優(yōu)越感，在三四線城市或其消費者中取得成功會影響品牌在一線城市的接受程度。而如果品牌一味專注規(guī)模、忽視創(chuàng)新，那么他們最終將會顯得檔次較低而丟失一線城市。

　　顯然，三四線城市的商業(yè)運作如若照搬一線城市模式會出現(xiàn)運營危機。

　　大眾品牌的寵兒

　　不過除去奢侈品品牌，不少定位面向大眾的國際品牌表示出對三四線城市濃厚的興趣，日前，ZARA中國執(zhí)行總裁艾偉民在接受采訪時便表示，ZARA有向三四線城市進軍的意向。“目前來講，在中國已經(jīng)有超過50個城市有我們的門店。對于三四線城市，其發(fā)展和消費者對時尚的追求和一線城市相同，如果當?shù)赜幸粋�很好的選址，且消費者也有需求的話，會在三四線城市開設門店。”

　　據(jù)adidas “通向2015之路”戰(zhàn)略透露，其計劃在2015年到達1400個國內低線城市。目前，阿迪達斯在超過900個國內低線城市運營店面。

　　另外，在中國廣闊的三四線市場上還有著許許多多屬于這個市場的“名牌”，它們幾乎不在一二線城市露面，但它們卻仍然可以健康地生存。“這幾年出現(xiàn)了很多模仿國際快時尚風格的小品牌，價格更便宜，發(fā)展的還都不錯。”這個現(xiàn)象讓楚風印象深刻。

　　事實證明，在三四線市場，終端已經(jīng)成為非常重要的品牌載體，承載著更多的角色與職責，而不僅僅是售賣。換句話說，如果入駐知名的商場，即便這些國內快時尚品牌服裝并不知名，也仍然能夠輕易贏得眾多消費者的光顧。

　　“國內快時尚品牌很適應三四線城市發(fā)展的節(jié)奏，好奇當國際大眾品牌全面進軍三四線城市，會出現(xiàn)兩虎相爭的情況嗎？究竟會鹿死誰手呢？”楚風帶著疑問坐上了返京的列車。