BE.PRIVE是北京BASIC EDITIONS集團(tuán)旗下的高級(jí)定制品牌，正是看中了金寶匯的高端定位，集團(tuán)總裁李建國(guó)選擇將200多平方米的旗艦店安放在此。

　　“金寶匯”與所有高檔商業(yè)項(xiàng)目一樣，采用了“大牌”策略吸引消費(fèi)者光顧�！癎UCCI和BURBERRY店都很大，各自為上下兩層，東西分別和新光天地店差不多，可能是沒有大肆宣傳的原因，店里沒什么人，部分還在裝修，規(guī)模好像和前些日子剛開不久的銀泰中心差不多，位置不是很好。”特意為GUCCI而來的白小姐如此形容自己見到的金寶匯。

　　今年5月份正式開業(yè)的金寶匯是北京市內(nèi)又一高端購(gòu)物中心，而在這之前，北京已掀起了一股高檔商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的熱潮。商業(yè)面積供應(yīng)的集中放量，也導(dǎo)致招商競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。從2007年以來，隨著金融街購(gòu)物中心、新光天地，以及去年樂天銀泰百貨、今年金寶匯的入市，高端商業(yè)呈現(xiàn)一種井噴式的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

　　租金下降  空置率上升

　　“人氣不旺，這對(duì)一個(gè)剛開業(yè)的高端商業(yè)中心來說并不奇怪，只是不明白為什么這么多品牌剛開業(yè)便開始五折銷售？”很多消費(fèi)者走進(jìn)慕名已久的金寶匯時(shí)，發(fā)現(xiàn)這家購(gòu)物中心的實(shí)際情形與他們的想象還是有所出入。

      正如人們看到的那樣，日前針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)上半年形勢(shì)調(diào)查的各機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)紛紛出爐，“慘淡”幾乎成為了高檔商業(yè)項(xiàng)目的普遍狀況。北京商鋪市場(chǎng)的整體租金，與最高價(jià)格比較已經(jīng)下降了30%左右，至今還沒看到明顯回升跡象。

　　和租金的下挫趨勢(shì)相反，根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)，2009年二季度北京市場(chǎng)商鋪空置率達(dá)到9.2%，環(huán)比上升兩個(gè)百分點(diǎn)，同比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　位于大望路的新光天地自開業(yè)以來，便一直走高端路線，客流量非常不錯(cuò)，已經(jīng)成為繼國(guó)貿(mào)商城后的又一個(gè)北京知名高端商業(yè)物業(yè)。但在新光天地之后開業(yè)的幾個(gè)高端商業(yè)物業(yè)卻沒有那么幸運(yùn)，“銀泰”人流并不多，而位于金地中心的美美百貨每天則只有少數(shù)幾個(gè)購(gòu)物者光顧，很多店面仍然空置。

　　種種跡象表明，目前北京商業(yè)物業(yè)正經(jīng)歷著更加殘酷的競(jìng)爭(zhēng)，不是沒有幸運(yùn)兒，只是大多數(shù)商業(yè)物業(yè)仍然處于難以招租，或者客流量不足的情況。

　　招商艱難  一線品牌裝修補(bǔ)貼上漲

　　為了吸引品牌入駐，一些商場(chǎng)甚至采取了先進(jìn)來再談價(jià)的做法。位于北京東直門的來福士廣場(chǎng)和金寶匯一樣，也在今年5月份開業(yè)。某品牌店的店員告訴記者，盡管已經(jīng)正式經(jīng)營(yíng)超過三個(gè)月，但來福士廣場(chǎng)目前尚未向其收租，具體租金要看經(jīng)營(yíng)以及雙方談判的效果而定。

　　“目前招商的確難度非常大。在以往，如果首層招到一線品牌，二三層的招商就會(huì)相對(duì)容易。現(xiàn)在則不然，比如金寶匯，大老板親自出面把GUCCI談下來，剩下的二三層還是不行�！贝鞯铝盒腥A北區(qū)商鋪部董事張家鵬說。

　　同時(shí)，品牌商為了降低成本，在擴(kuò)張新店時(shí)紛紛提高了要求�！艾F(xiàn)在，比較好的品牌，在與商業(yè)項(xiàng)目談合作時(shí)都很強(qiáng)勢(shì)。不僅要求項(xiàng)目好、位置好，還要業(yè)主愿意提供裝修補(bǔ)貼，同時(shí)以純銷售提成作為租金才有機(jī)會(huì)繼續(xù)洽談�！睆埣淫i說。按照目前的市場(chǎng)行情，部分一線品牌要求的裝修補(bǔ)貼金額上升了50%-100%不等，相反，租金卻反過來下調(diào)。實(shí)際上，為了招攬商戶，各個(gè)商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)使出渾身解數(shù)。上半年，某個(gè)新商業(yè)項(xiàng)目為了促進(jìn)商戶盡快營(yíng)業(yè)，提出商戶如在業(yè)主規(guī)定時(shí)間內(nèi)開業(yè)，業(yè)主將給予兩個(gè)月免租，第三個(gè)月租金按銷售額抽成方式收取等優(yōu)惠條件。

　　生意慘淡  品牌商集體撤離

　　而在位于京西的金融街購(gòu)物中心，除了LV旗艦店不時(shí)有人員進(jìn)出外，其余商家鮮有顧客。記者在商場(chǎng)內(nèi)走訪仍看到有些店鋪大門緊鎖。今年6月份，北京某媒體報(bào)道了該購(gòu)物中心內(nèi)的商戶集體撤柜事件。

　　曾經(jīng)在國(guó)貿(mào)和金融街購(gòu)物中心都設(shè)有品牌專柜的某商戶負(fù)責(zé)人也告訴記者，該品牌在金融街購(gòu)物中心的月銷售額只有幾萬元，僅是該品牌國(guó)貿(mào)店?duì)I業(yè)額的零頭。

　　一位曾在金融街購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)女裝的商戶稱，商場(chǎng)內(nèi)的客流量過小，直接導(dǎo)致商家的銷售業(yè)績(jī)不佳。據(jù)她介紹，該女裝品牌在金融街購(gòu)物中心每月的銷售額僅在10萬元左右，照此下去，每月凈虧10萬元以上。據(jù)了解，該品牌在西單地區(qū)的多家商場(chǎng)內(nèi)都設(shè)有專柜，在促銷時(shí)，一天的營(yíng)業(yè)額就可以超過該品牌在金融街購(gòu)物中心門店一個(gè)月的銷售額。在她看來，金融街購(gòu)物中心所處商圈尚未形成“氣候”，導(dǎo)致商場(chǎng)人氣缺失。

　　不僅僅是該女裝品牌，記者在采訪中得知，商場(chǎng)多數(shù)品牌撤柜都是因?yàn)榈陜?nèi)人氣不足、銷售業(yè)績(jī)低迷，導(dǎo)致虧損。“商家無力支撐只能撤離。”某品牌代理商無奈地說。

　　一位高端童裝品牌的代理商在談到金融街購(gòu)物中心時(shí)，感慨地告訴記者：“我們的商品定位高端，最低價(jià)位的一件服裝都在2000元左右，但這一年來，該品牌金融街店每月只能銷售2萬-3萬元�！彼�還說，每日進(jìn)店的顧客不到10位，甚至好幾天都銷售不出一件商品，“從開業(yè)到撤柜，已經(jīng)虧損了數(shù)十萬元�！�

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，區(qū)域內(nèi)客流雖然可以對(duì)金融街購(gòu)物中心起到支撐作用，但高端消費(fèi)客戶往往具有難以改變的消費(fèi)習(xí)慣�！懊鎸�(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，新開業(yè)的項(xiàng)目只能從已有的消費(fèi)市場(chǎng)中慢慢分?jǐn)偪土��！?/FONT>

　　潛力無限  高端商場(chǎng)看好后市

　　高端商場(chǎng)的不斷開業(yè)，令很多人不禁擔(dān)心：“北京的高端商業(yè)地產(chǎn)是否已經(jīng)飽和？”而富華國(guó)際集團(tuán)市場(chǎng)營(yíng)銷總監(jiān)姚寧并不認(rèn)為目前高端商業(yè)地產(chǎn)過剩。中國(guó)的奢侈品消費(fèi)每年都在快速增長(zhǎng)，世界奢侈品協(xié)會(huì)的報(bào)告更顯示，截至今年1月底，世界奢侈品消費(fèi)前三名的國(guó)家分別為日本、中國(guó)和美國(guó)。其中，中國(guó)奢侈品消費(fèi)以總額86億美元、全球占有率25%，首次超過美國(guó)，穩(wěn)居亞軍寶座。

　　而對(duì)于品牌雷同問題，金寶匯購(gòu)物中心總裁趙勇說：“目前的市場(chǎng)環(huán)境決定了大家都有一些類似的或者相同的品牌，但金寶匯的概念是——精和新。別的商場(chǎng)有的品牌，金寶匯這里是旗艦店或者精品店，而金寶匯精選的一些剛剛進(jìn)入中國(guó)或者北京市場(chǎng)的品牌，將給顧客帶來不一樣的感覺�！�

　　“我們接納的品牌，無論是服裝服飾，還是生活用品，或是休閑餐飲，都是最好的品牌，以此形成一個(gè)功能齊備而且品質(zhì)和諧的氛圍。此外，無論是金寶匯，還是金寶街，都更加注重文化精髓，無論是外來的，還是中國(guó)傳統(tǒng)的，我們更愿意讓客人感覺到商業(yè)之外的一些心靈上的享受，文化藝術(shù)與時(shí)尚奢華的融合，這是一種生活方式�！壁w勇說。

　　而金融街購(gòu)物中心，盡管商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)并不樂觀，但是業(yè)內(nèi)專家對(duì)金融街商圈仍然普遍看好。金融街購(gòu)物中心開業(yè)不足兩年，近期的動(dòng)蕩表明商場(chǎng)還處于調(diào)整和培育期中。商場(chǎng)所處地區(qū)商氣不足，缺少高端商業(yè)氛圍是導(dǎo)致目前人氣低迷的主要原因。但該商圈內(nèi)人群的消費(fèi)能力較高，當(dāng)金融街購(gòu)物中心的核心品牌與店內(nèi)其余品牌達(dá)到完全匹配后，輔以適度、有效的營(yíng)銷，商場(chǎng)會(huì)有較好的未來前景。另外，奢侈品市場(chǎng)雖然被認(rèn)為是受國(guó)際金融危機(jī)沖擊較大的領(lǐng)域，但趙勇堅(jiān)信：“高質(zhì)量的高端產(chǎn)品依然會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。我們?cè)谡猩踢^程中也感受到，一些國(guó)際大牌在歐美市場(chǎng)受挫后，更加看好中國(guó)市場(chǎng)。”

　　的確如此，金融危機(jī)席卷美國(guó)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，使全球眾多奢侈品牌失去了很多客戶。這些奢侈品牌為維持自己的生存，不得不開辟新的市場(chǎng)，中國(guó)以其巨大的消費(fèi)潛力正成為國(guó)際奢侈品大牌的避風(fēng)港。而高端商業(yè)地產(chǎn)的操刀者們，已經(jīng)準(zhǔn)備好了。